پایگاه اطلاع رسانی دفتر مرجع عالیقدر آقای سید علی حسینی سیستانی

کتب فتوایی » توضیح المسائل جامع جلد (3)

قسمت / معنای قسمت ← → واگذاری مغازه به تاجر برای کسب و کار در مغازه

مشارکت در ساخت و ساز آپارتمان[1]

مسأله 762. اگر دو نفر قصد دارند با سرمایۀ متعلّق به خود - مثلاً هر کدام یک میلیارد تومان - آپارتمان با خصوصیّات و اوصاف معیّن بسازند، طوری که هر دوی آنها به نسبت معیّن به صورت مشاع - مثلاً نصف، نصف - در واحدهای آپارتمانی شریک شوند، می‌توانند به صورت ذیل عمل کنند:
آنچه خریداری می­شود از قبیل زمین، مصالح و لوازم، برای هر دو شریک به‌طور مشاع - در مثال فوق نصف، نصف - خریداری شود، که با این خرید، ذمّۀ هر دو شریک به نصف ثمن (قیمت) معامله بدهکار می‌گردد و چنانچه یک نفر با اذن از دیگری، تمام ثمن معامله را از مال خویش پرداخته، به همان نسبت[1] از شریکش طلبکار می‌شود.[2]
همچنین، کارگران و افرادی را که برای ساخت و ساز به کار می­گیرند برای دو شریک اجیر کنند، طوری که اجرت آنها را دو شریک به نسبت مورد توافق[3] بدهکار شوند و سایر هزینه­ها نیز به همین نسبت انجام شود.
با این توضیحات، طرفین به صورت مشاع در واحدهای آپارتمان احداث شده، شریک می­باشند.
شایان ذکر است، می­توان برای الزام‌آور شدن تعهّدات فوق، از قرارداد مصالحه‌[4] استفاده کنند؛
مفاد مصالحۀ فوق آن است که هر کدام مطابق با تعهّدات مذکور عمل نمایند و چنانچه شرایطی دارند آن را در ضمن عقد مصالحه شرط نمایند؛ مثلاً شرط شود که هر یک از دو شریک، عهده­دار انجام چه اموری باشد یا اینکه آپارتمان مذکور حداکثر ظرف یک سال احداث گردد، یا مبلغ مورد نیاز از سرمایه توسط طرفین در زمان­های معیّن یا حسب مراحل پیشرفت ساخت و ساز، تأمین شود.
مسأله 763. اگر دو نفر قصد دارند با سرمایۀ متعلّق به خود، آپارتمان با خصوصیّات و اوصاف معیّن بسازند، طوری که سهم هر کدام «بر اساس نسبت بین هزینه‌کرد هر نفر با قیمت نهایی آپارتمان احداث شده» در پایان کار[5] معیّن شود، می­توانند برای تحقّق منظور خویش، به صورت ذیل عمل کنند:
ابتدا از باب تخمین و گمانه‌زنی، هر کدام سرمایه­ای را که می­تواند برای احداث آپارتمان تأمین نماید مشخّص کند - مثلاً حداقل 500 میلیون تومان و حداکثر 1 میلیارد تومان - و سهم هر کدام نسبت به زمین، مصالح، لوازم و هزینه­ها نیز به نسبت معیّن معلوم شود - مثلاً نصف، نصف به توضیحی که در مسألۀ قبل بیان شد - سپس از قرارداد مصالحه استفاده نمایند؛[6]
به این صورت که طرفین مصالحه کنند هر کدام، جهت احداث آپارتمان مطابق با تعهّدات مذکور عمل نمایند[7] و در ضمن صلح شرط می­کنند چنانچه این نسبت[8] با نسبت «هزینه‌کرد نهایی دو نفر متفاوت باشد - مثلاً یک شریک 500 میلیون تومان و شریک دیگر یک میلیارد تومان هزینه کرده باشد، معیار را نسبت هزینه‌کرد نهایی قرار داده و کسی که کمتر هزینه کرده، بخش مشاعی از سهم خود در آپارتمان را به ازای طلبی که شریک دیگر از وی دارد[9] به او واگذار کرده و مصالحه نماید، طوری که سهم­ها در پایان کار، متناسب با هزینه‌کرد دو شریک باشد[10] و می­توانند هر کدام دیگری را در ضمن عقد صلح وکیل در انتقال مذکور نمایند.

[1]­. یعنی نصف قیمت خرید در مثال فوق.
[2]. مطالبات دو شریک از هم، در صورت دارا بودن شرایط تهاتر قهری - که در مسألۀ «965» ذکر می‌شود - به تناسب طلبشان از یکدیگر، خود به خود تسویه می­شود، وگرنه برای تسویۀ مطالبات نیاز به تهاتر قصدی است و این حکم در مورد مطالبات ناشی از اجرت کارگران و سایر هزینه­ها نیز جاری می­باشد.
[3]­. در مثال فوق نصف، نصف.
[4]. «صلح‌نامۀ احداث آپارتمان».
[5]. جهت عدم بروز اختلاف بین مشارکت کنندگان در ساخت و ساز آپارتمان، منظور از «پایان کار» نیز مشخّص شود.
[6]. «صلح‌نامۀ احداث آپارتمان».
[7]. شرح این تعهّدات مشابه مسألۀ قبل می­باشد؛ مثلاً زمین، مصالح و لوازم مورد نیاز، برای هر دو نفر به‌طور مشاع - ­در مثال فوق نصف، نصف - خریداری شود، به این معنا که ذمّۀ هر دو شریک به نصف ثمن (قیمت) معامله بدهکار شود و چنانچه یک نفر با اذن از دیگری تمام ثمن معامله را از مال خویش پرداخته، به همان نسبت از شریکش طلبکار می‌شود.
[8]. یعنی نصف، نصف در مثال فوق.
[9]. در مثال فوق این طلب 250 میلیون تومان می­باشد، یعنی همان مقداری که شریک دیگر بیشتر هزینه کرده و بابت آن طلبکار شده است.
[10]. به عبارت دیگر، از آنجا که شریک اوّل، یک سوّم و شریک دوّم، دو سوّم از هزینه‌ها را پرداخته، در حالی که آپارتمان به نسبت نصف، نصف متعلّق به آن دو می‌باشد، شریک اوّل باید یک سوّم سهم خودش از آپارتمان (معادل یک ششم کلّ آپارتمان) را به دیگری در ازای طلب وی مصالحه و تملیک نماید تا نسبت مالکیّت آنها در آپارتمان، یک سوّم برای شریکی که 500 میلیون تومان هزینه کرده و دو سوّم برای شریکی که 1 میلیارد تومان هزینه کرده، شود؛
البتّه، می‌توانند تملیک مذکور را پس از فروش آپارتمان انجام دهند، مثلاً‌ اگر آپارتمان را به 3 میلیارد تومان بفروشند، از آنجا که آپارتمان به نسبت نصـف، نصــف برای هر دو ساختــه شده، هر کدام مالک 5/1 میلیارد تومان می‌شوند و لازم است شریک اوّل در مجموع 500 میلیون تومان به شریک دیگر بدهد (250 میلیون تومان بابت بدهیش به وی می‌باشد و 250 میلیون تومان دیگر بابت رعایت نسبت مالکیّت نهایی به شریکش مصالحه و تملیک می­نماید) و اگر آپارتمان 4 میلیارد و 500 میلیون تومان به فروش برسد، شریک اوّل در مجموع باید 750 میلیون تومان به دیگری بدهد.
قسمت / معنای قسمت ← → واگذاری مغازه به تاجر برای کسب و کار در مغازه
العربية فارسی اردو English Azərbaycan Türkçe Français