پایگاه اطلاع رسانی دفتر مرجع عالیقدر آقای سید علی حسینی سیستانی

کتب فتوایی » توضیح المسائل

ملحقات (۱۷) مسائلی درباره قاعده اقرار و مقاصّه نوعی ← → ملحقات (۱۵) قرارداد بیمه

ملحقات (۱۶) سرقفلی

یکی از معاملات رایج میان تجّار و کسَبه، سرقفلی یا حقّ پیشه نام دارد، و مقصود آن است که مستأجر محلی را که خود اجاره کرده است و در تصرف دارد، در قبال دریافت مبلغی که مورد توافق طرفین است، به دیگری واگذارد، و یا مالک در قبال دریافت مبلغی معین پس از پایان مدت اجاره از بیرون کردن مستأجر از محل اجاره‌اش و یا افزایش مبلغ اجاره خودداری کند.

مسأله ۲۸۳۷ ـ اجاره کردن جایی مانند محل کسب و تجارت، برای مستأجر حقّی در آن ایجاد نمی‌کند، و او پس از پایان مدت اجاره نمی‌تواند مانع تصرف مالک در ملکش و تخلیه آن یا افزایش مبلغ اجاره سابق شود. همچنین اقامت طولانی مستأجر در محلی و رواج پیشه و ارزش پیدا کردن محل و بدست آوردن موقعیت تجاری آن، هیچ‌یک حقّی برای او در ماندن در آنجا به وجود نمیآورد، و پس از پایان مدت اجاره، بر او واجب است، محل را تخلیه و تسلیم مالکش کند.
و در صورتی که مستأجر از قانون دولتی ـ که مالک را از اجبار مستأجر به تخلیه محل اجاره و یا افزایش میزان اجاره منع میکند ـ استفاده نماید و از تخلیه محل یا افزایش میزان اجاره خودداری کند، عملش حرام است و تصرف او در محل بدون رضایت مالکش غصبی است. و اگر مبلغی را در قبال تخلیه محل دریافت کند، حرام است.

مسأله ۲۸۳۸ ـ اگر مالک محلی را مثلاً به مدت یک سال به ده هزار تومان اجاره دهد و علاوه بر آن مبلغ پنجاه‌هزار تومان از او بگیرد و در ضمن عقد شرط کند، که سالانه با همین مبلغ و بدون افزایش، اجاره او را تمدید کند و یا به همان میزان به کسی که مستأجر محل را به او واگذار کند (مستأجر دوم) اجاره دهد، و همچنین مستأجر سوّم و... در این صورت جایز است که مستأجر در قبال دریافت مبلغی مساوی یا بیشتر و یا کمتر از آنچه نقداً به مالک پرداخته، طبق توافق این حق که با چنین شرطی بدست آورده است به دیگری واگذارد.

مسأله ۲۸۳۹ ـ اگر مالک، محلی را به شخصی برای مدت معینی اجاره دهد و در ضمن عقد بر خود شرط کند ـ در قبال دریافت مبلغی یا بدون آن ـ پس از پایان مدت، اجاره او را سالانه به همان صورتی که سال اوّل موافقت کرده است و یا به شکل متعارف هر سال، تمدید کند و از قضا شخص دیگری به مستأجر مبلغی بپردازد تا او فقط محل اجاره را تخلیه کند ـ به این شکل که دیگر حقّ ماندن نداشته باشد و مالک پس از تخلیه، محل را هرگونه بخواهد اجاره دهد ـ در این صورت جایز است مستأجر مبلغ مورد توافق را بگیرد و این سرقفلی فقط برای تخلیه خواهد بود، نه به ازای انتقال حقّ تصرف مستأجر به شخص دوّم.

مسأله ۲۸۴۰ ـ بر مالک واجب است که به شرطی که ضمن عقد بر خود کرده است، وفا کند؛ پس در فرض مسأله (۲۸۳۸) بر مالک واجب است که به مستأجر یا شخصی که مستأجر به نفع او کنار رفته است، بدون افزایش میزان اجاره، محل را اجاره دهد. همچنین در فرض مسأله (۲۸۳۹) بر مالک واجب است که مدت اجاره را تا زمانی که مستأجر مایل به ماندن است به همان میزان اجاره سابق و یا به نحو متعارف (به هر نحو که شرط شده باشد) تمدید کند.
در صورتی که مالک از وفای به شرط خود تخلف ورزد و از تمدید اجاره خودداری کند، مستأجر می‌تواند ـ با رجوع به حاکم شرعی یا دیگری ـ او را وادار به وفای به شرط کند. لکن اگر به هر دلیلی نتواند او را وادار به وفای به شرط کند، بدون رضایت مالک، جایز نیست که در مورد اجاره تصرف کند.

مسأله ۲۸۴۱ ـ اگر شرط ضمن عقد اجاره که در فرض‌های مسأله (۲۸۳۸) و (۲۸۳۹) آمده ـ به صورت شرط نتیجه ـ نه شرط فعل؛ یعنی شرط تمدید اجاره ـ در فرض ما ـ باشد، به این صورت که مستأجر بر مالک شرط کند که او یا هر که او مستقیماً یا با واسطه معین میکند، حقّ تصرف محل و استفاده از آن را به ازای پرداخت مبلغی معین سالیانه یا به قیمت متعارف در هر سال داشته باشد، در این حال مستأجر ـ یا آن که مستأجر او را تعیین میکند ـ حقّ تصرف محل و استفاده از آن را حتّی بدون رضایت مالک دارد و مالک تنها حق دارد که مبلغ مورد توافق را مطالبه کند.
ملحقات (۱۷) مسائلی درباره قاعده اقرار و مقاصّه نوعی ← → ملحقات (۱۵) قرارداد بیمه
العربية فارسی اردو English Azərbaycan Türkçe Français